在纽约市，泊车位和住房之间的“地皮争取战”正在演出。市长Eric Adams的“City of Yes”愿景提出，减少没必要要的泊车位设置，开释更多空间用于制作保证性住房。这一政策不只低落了开辟本钱，还让更多家庭可以承担得起住房。数据显现，纽约市超越一半的家庭没有汽车，减少泊车位需求明显更契合市民的实践需求。自2016年施行“牢靠性和保证性分区（ZQA）”政策以来，保证性住房的建立大幅增长，特别是在交通便当的地域。经由过程削减泊车位请求，开辟商可以将更多资金和地盘用于住房建立，减缓了都会的住房危急。这一政策不只让更多人有了家，还让都会变得愈加环保和宜居。

　　在香港，住房空间的稀缺催生了一种新型室第——微型公寓。这些公寓小到堪比泊车位，却价钱不菲。香港的房价高企，均匀房价超越130万美圆，而微型公寓为那些没法承担大屋子的市民供给了“上车”的时机。虽然这些公寓面积狭窄，糊口未便，但它们仍然是很多年青人的首选。当局放宽了修建标准，许可开辟商制作更小的单位，以至打消了厨房和浴室的自力透风请求。但是，微型公寓的鼓起也激发了社会对住房质量的担心。研讨表白，狭窄的寓居情况对住民的心思安康发生了负面影响。虽然当局方案在将来增长住房供给，但微型公寓的盛行反应了香港住房市场的深条理成绩：高房价、地盘稀缺和社会不合错误等。

　　在纽约市，打消新建住房的泊车位设置已鞭策了更多保证性住房的建立，特别在小街区地块上表示得尤其较着。

　　2022年6月1日，纽约市市长 Eric Adams 颁布发表了“City of Yes”愿景。此中，“住房时机区划”作为中心内容之一，旨在鞭策都会分区变革，鼓舞保证性住房的供应，以应对纽约市民当前面对的住房欠缺和漂泊者危急。这些变革将为都会带来可连续的主动影响。

　　“住房时机区划”愿景中，(参考文献1，请背景留言下载)一个相当主要的目的是“削减没必要要的泊车位设置”，由于泊车位不只增长了修建本钱，还占用了本可用于制作更多住房的空间。

　　美国东北部的其他都会已采纳更加激进的步伐，打消了新建修建的泊车位设置请求。客岁12月，波士顿片面撤废了保证性住房开辟的最低泊车位设置请求。而近来，剑桥市更进一步，打消了一切新建修建的泊车设备装备请求，不再范围于商品室第或保证性住房。

　　泊车位目标——凡是被称为“最低泊车位需求”或“最低泊车位尺度”——由都会分区法例设定，其比例凡是根据室第单元数目或修建面积停止分派。这意味着，开辟商必需将部门资金和地盘用于泊车设备的建立和保护。低落或免去泊车位请求后，开辟商可将更多预算和地盘用于建立住房，从而更有用地减缓都会住房欠缺成绩。这一调解更契合纽约市住民的实践需求：全市超越一半（54%）的家庭没有私人车，而在一项最新查询拜访中，46%的住民暗示，保证性住房是处理社会公允成绩的主要使命。

　　在特定前提下，地区计划协会（RPA）阐发了低落最低泊车位尺度对住房开辟的影响。成果表白，撤废最低泊车位尺度的地域不只团体住房建立量有所增加，每一年新增的保证性住房数目也较着高于仍保存该尺度的地域。换句话说，经由过程修正分区法例，片面打消最低泊车位尺度，有助于大幅提拔住房供应，不管是保证性住房仍是团体住房存量。

　　终极，亚当斯当局将进一步削减住房计划中的泊车位设置尺度，并分离其他地盘操纵和融资政策，以增进保证性住房的建立。

　　按照1982年《干净氛围法》，纽约市在曼哈顿中心区（东至第96街，西至第110街）打消了最低泊车位尺度（参考文献2，请背景留言下载），以削减排放、改进氛围质量。2011年，市当局进一步免去了长岛城大部门地域的最低泊车位请求。别的，当局采纳了更多办法，出格是在保证性住房和老年住房方面。此中最主要的成绩是市长比尔·德布拉西奥（Bill de Blasio）于2014年推出的“纽约住房：五区十年计划”（参考文献3，请背景留言下载）。

　　2016年3月，纽约郊区划法例决定经由过程了“牢靠性和保证性分区（ZQA）”改正案，特地为保证性住房和老年住房建立供给政策撑持。ZQA不只在体量、高度和楼面面积上赐与新修建更多灵敏性，还对接近地铁站半英里范畴内的“交通区”内保证性住房和老年住房免去了最低泊车位请求。别的，ZQA 划定，只需项目确保用于保证性住房的建立，或用于撑持现有保证性住房开辟，就可以够更简单地宽免泊车位设置请求。

　　地区计划协会（RPA）阐发了纽约市的住房开辟数据，以研讨ZQA怎样经由过程削减泊车位请求来增进保证性住房的开展。虽然ZQA的部门划定也有助于保证性住房的保护，此次阐发次要聚焦于新建住房。为了权衡ZQA经由过程后全市保证性住房的开展趋向，我们考查了操纵低支出住房税收抵免（LIHTC）专项资金制作的新建项目数目及住房单元状况。LIHTC由州当局办理，是保证性住房开辟商在财政上相当主要的联邦税收抵免机制。

　　图4、纽约市新建保证性住房单元总数（低于均匀支出80%的家庭）RPA按照2014-2021年纽约市住房庇护和开展局保证性住房开辟数据的阐发

　　自2016年第一季度ZQA经由过程以来，每一年新增至好通区住房市场的保证性住房单元大幅增加。比照疫情前后交通区内的住房建立状况发明，保证性住房的新建比例上升了36%。此中，面向低支出家庭的住房增加最快：面向低于均匀支出50%的家庭的住房增加64%，面向低于均匀支出30%的家庭的住房增加63%。

　　图5、纽约市新建保证性住房单元总数（低于均匀支出80%的家庭）RPA按照2014-2021年纽约市住房庇护和开展局保证性住房开辟数据的阐发

　　因为交通区天文范畴较广，涵盖了大批许可高密度开辟的核心地区，它已成为全市保证性住房新增量的次要奉献者。ZQA经由过程后，交通区范畴内新建保证性住房的占比从2015年的63% 上升至2016年的74%，2017年进一步增至81%。固然2017年后该比例有所降落，但此次要是因为保证性住房的整体建立量增长，而非交通区内保证性住房开辟数目的削减。

　　图6、随工夫推移纽约市新建LIHTC政策性住房增长状况RPA按照2014-2021年纽约市住房庇护和开展局保证性住房开辟数据的阐发

　　在放宽泊车位设置请求后，交通区范畴内LIHTC保证性住房的增加尤其明显，表白小型住房开辟形式呈上升趋向。多年来，交通区范畴内LIHTC住房的开辟连续增加，并逐渐向仍保存泊车设置尺度的近郊地区扩大。除LIHTC政策驱动的天文空间转移外，大部门LIHTC住房仍集合在交通区范畴内。现在，纽约市建立的新LIHTC住房（及住房单位）数目已超越ZQA 经由过程前的程度。

　　在“牢靠性和保证性分区”（ZQA）政策的鞭策下，打消交通区内的泊车设置尺度，逐渐开释了中型地块的开辟潜力。这意味着，在ZQA的指点下，泊车位请求的打消为中等范围地块的开辟供给了更多能够性。ZQA经由过程之前，为了完成经济可行性，保证房开辟商必需得到充足大的地块，以满意泊车设备的建立请求，并经由过程高密度计划来进步住房单位数目。ZQA经由过程后，中等范围地块的开辟变得可行，因而在鼓舞中型LIHTC住房及相干地块开辟方面，ZQA尤其有用。

　　图8、LIHTC项目开辟的均匀范围变革状况。RPA按照2014-2021年纽约市住房庇护和开展局保证性住房开辟数据阐发

　　自ZQA经由过程以来，交通区范畴内LIHTC住房项目标数目有所增长，但均匀范围减少。单个项目标均匀住房单位数从97个降落至59个，疫情落后一步削减至50个。这些较小范围的项目为M/WBE公司（女性及少数族裔企业）或非营利性住房开辟商缔造了更多开展时机，使其可以更普遍地到场住房开辟。

　　受LIHTC开展形式驱动的住房小型化趋向，逐渐从已打消最低泊车限定的曼哈顿中心区和长岛城，向ZQA设立的新交通区扩大。曼哈顿中心区和长岛城的开辟项目总量从2015年的23栋修建、约5200个住房单位，降落至2017年的13栋修建、约2300个住房单位。这一改变多是因为新交通区的市场价钱较低，使保证性住房开辟商更简单到场市场所作。

　　值得留意的是，保证性住房开辟向交通区的外向转移。在ZQA经由过程前几年，交通区范畴内LIHTC住房开辟占全市LIHTC开辟总量的29%至36%。一旦交通区正式设立，该地区吸收了大批保证性住房项目。2020-2021 年，该地区内的 LIHTC 住房开辟占全市总量的四分之三，四年内奉献率翻了一倍多。

　　扩展交通区范畴，将2016年ZQA会商早期未归入的部门交通便当地区归入出去，包罗笼盖公交挑选性效劳（Select Bus Service, SBS）线路的地区，和纽约市大众交通局正在改良和优化的公交收集地区，以供给更高频次、更牢靠的交通效劳。

　　扩展免去泊车设备设置的开辟范例，将泊车免去范畴从《City of Yes》文本改正案还没有涵盖的项目，扩展至一切范例的房地产开辟项目。

　　调解地区鼓励步伐，鼓舞更多保证性住房和老年住房的开辟，确保保证性住房建立数目契合目的。出格是在免去泊车设备请求的状况下，该步伐将极具劣势。

　　回忆阐发，RPA发明，自2016年政策出台以来，ZQA 的泊车变革对纽约市保证性住房的供给发生了主动影响。进一步来看，免去泊车设备设置的政策开释了更多小型地块的开辟潜力，使得已往被无视的地块得以开辟，从而提拔了全市保证性住房建立的可行性。但是，泊车宽免仅是ZQA变革的一部门。

　　ZQA还经由过程修正用处、高度和容积率请求，为保证性住房开辟供给了更大灵敏性。将来研讨可进一步讨论，泊车设备免去能否是增进交通区保证性住房开辟的中心驱解缆分。相似的回忆性研讨能够分离容积率、密度及地块笼盖率的调解，对ZQA经由过程前后的地区开辟状况停止比照阐发。这些研讨将为将来住房政策和计划的订定供给枢纽看法，协助明白重点变革标的目的。

　　图1、一位女子在俯瞰九龙公寓大楼的山上熬炼，香港的微型公寓愈来愈受欢送。拍照师：Lam Yik/彭博社

　　关于26岁的香港大夫Max Lee来讲，在他的一室户公寓里，糊口就是围着床转的。床也是你走出去起首映入视线物品。

　　这里不只是他睡觉、看电视的处所，也是他不在病院时研讨医学文献的处所——他的条记本电脑就放在房间一头的小事情台上。Lee为了住得起市中间地段，才挑选了这个九龙闹郊区玻璃大楼里的220平方英尺的空间。他说：“一小我私家住没成绩，可是我女伴侣来的时分，这里就太拥堵了”。

　　固然Lee的家看起来小得与众不同，但他寓居的单位实践上是一种愈来愈遍及的范例：微型公寓。香港约有8500套如许的小户型室第，在2019年顶峰时占一切修建的7%。

　　仰面看看香港任何一栋鲜明明丽的新室第楼，都有能够像如许挤满了人。与美国浪漫的“斗室子活动”判然不同的是，这些一室户的巨细约是那些相对宽阔屋子的一半，室内只够放一张床、橱柜、小浴室和一个小厨房。它们被声称为“经济合用房”。

　　香港作为天下上生齿最麋集、房价最难以承担的都会之一的情况，鞭策了经济合用房市场的开展。据当局数据显现，从2010年至2019年，因住房严峻欠缺而招致房价飙升187%。现在，在这个最低人为仅为每小时4.82美圆的都会，均匀房价超越了130万美圆。按照瑞银团体（UBS） 2019年的一份陈述：在香港，即便是一位手艺事情者也必需事情21年，才气买得起市中间四周的一套一般公寓（约650平方英尺），这是天下上最长的周期。以至新冠疫情大发作，房价仍连结在靠近汗青高点的程度。

　　微型公寓的价钱是一般室第的一半，它给人们供给了具有房产的最低路子。这些公寓中最小的面积只要128平方英尺，被称为纳米公寓，它们比大大都汽车、泊车位都要小。像建于2018年港岛北角一带的尚誉（One Prestige）等楼盘，不只面向初次购房者，也面历来自中国本地和其他处所的暂时购房者。公寓面积从163平方英尺到288平方英尺不等，一些公观看前的开盘价在80万美圆到100万美圆（每平方英尺3900美圆到5300美圆）。

　　自2015年当局放宽了对天然采光和透风的请求，为了逢迎人们对经济合用房的需求，房地产开辟商愈来愈多地将楼层设想合成成更小的单位。此前，消防宁静法例请求厨房用一堵墙离隔，并有自力的窗户，这迫使开辟商在天井或透风井中制作室内窗户，让自力的厨房有光芒和氛围畅通。修正后的划定许可开放式厨房，共用房间另外一端窗户采光。开辟商开端制作狭长的并排单位，面临着一条走廊，门边有一个小厨房。

　　成果就是这个小厨房很像旅店的迷你吧，只是简朴地增长了一个电炉或熄灭器。能够有一个内置微波炉，但历来没有烤箱。浴室能够有也能够没有淋浴间，偶然淋浴喷头就在马桶上方。

　　在香港，室第向小户型改变早于当局轨制变革。这表现了香港共同的天文地位和差别平常的汗青，和从英国殖民地期间持续下来的羁系宽松的本钱主义系统。小居室降生于香港的灾黎心态，始于危急发作时，不计其数人逃离中国。1953年圣诞节那天，九龙石硖尾（Shek Kip Mei）四周发作了一场大火，销毁了中国灾黎寓居的棚户区，招致5万多人无家可归。当局没有向颠沛流离的人发放慈悲，而是启动了都会的公屋住房方案，疾速制作了安设房来安设他们。包豪斯气势派头的美荷楼(Mei Ho House)为每户人家分派了120平方英尺的面积。300多人不能不共用6个茅厕。即便是如许拥堵的空间，也比他们被摧毁的山中棚屋要好许多。

　　图4、2008年的美荷楼（Mei Ho House），在它创新并改建为青年客店之前。拍照：David Wong/

　　香港中文大学（Chinese University of Hong Kong）都会研讨学者伍美琴传授（Ng Mee-kam，英国社会科学院院士）说“人们并没有真正阻挡或埋怨，由于他们没有埋怨的来由。我们必需设想回到已往。说到上世纪50年月，已经有一段工夫，大大都香港人都是逃离二战、内战和党接收中国而流亡的灾黎。他们有这类灾黎心态。假如你刚从一个你不想住的处所逃出来，那末抵达新地便利不会有太多的希冀，由于你的主要目标地道就是为了保存下来。”

　　伍美琴传授暗示，这个在明天很难设想。她说“明天，我们具有关于住房权益、住房承担才能的专业术语及国际会商。我们以为具有面子寓居场合是人的根本权益。但在当时，状况完整差别。”

　　香港的地形特性也滋长了小户型的开展趋向。岛上的山地景观分歧适开辟，75%的疆域是绿地或天然景观，此中大部门是受庇护的郊外公园。这类庇护事情是由热中于户外活动的前香港总督Lord MacLehose引领的。上世纪六七十年月，跟着香港生齿的激增，他指定香港丛林地带由当局办理庇护。由此发生的24个郊外公园，成了香港有限供水的主要分水岭，并庇护了443平方千米的丛林、草地、湿地、岩层和超越3300栽种物。

　　因为只要7%的地盘被划为住房用地，这意味着都会比整体数据显现的要拥堵很多。城中750万生齿，必需挤在陆地和山脉之间的麋集高层社区中。最拥堵的地域是九龙，生齿密度为每平方千米4.9万人，险些是曼哈顿每平方千米2.76万人的两倍。

　　当局撑持少数精英开辟商的政策，培养了这类寓居气势派头，并让香港人委曲承受（参考文献4，请背景留言下载）。具有本人的一套屋子，即便是比一个泊车位还小的屋子，都能够被以为是对公屋住房的改进——险些有一半的生齿糊口在公屋内（并且另有六年的等候工夫）。另有更小的“笼屋”或“棺材屋”：100平方英尺的叠床租给香港支出最低的住民。

　　伍美琴传授说：“香港的本钱主义和新自在主义心态许可这类局促的住房连续存在。他们以为‘假如你买不起一套像样的屋子，那是你本人失利。’那些可以想法登上房产门路的人，就会有爱好撑持连结高房价的近况。”但是，对香港人来讲，社会和心思上的承担正在增长。2020年7月揭晓的初次此类研讨，发明住房范围对高度压力和焦炙有严重影响（参考文献5，请背景留言下载）。

　　该研讨的第一作者、香港都会大学社会与举动科学助理传授Chan Siu-ming说：“我已经和那些说他们想的人攀谈过。我碰到过一名父亲，为了付房租，他天天事情数小时，上班回家的屋子很小，以致于他好几回都想从楼上跳下去。他们会感应懊丧和失望。狭窄的寓居空间凡是照明和透风都比力少，以是假如你住在那边很长工夫，就会感应压制。凡是的成果是你不想呆在家里。”

　　这意味着香港的许多交际举动都是在户外停止的。香港因其露天的大排档和茶室而著名，汉子们风俗聚在这里吃早饭、吸烟、浏览晨报订定合同论。每到周末，香港人仿佛都穿戴活动配备，去文娱中间、大众泅水池、海滩、网球场和篮球场。在新冠疫情限定临时封闭之前，大众烧烤区在周末举行大型集体集会。徒步游览的人群形单影只地穿过郊外公园的带山区丛林，那边的开辟遭到官方构造和那些意想到香港人糊口在这类不不变的均衡当中的人的激烈阻挡。购物中间不只装备了凉快的空调，还供给宽阔的周末休闲场合。

　　但是，住狭窄的屋子里也请求家庭认真思索消耗品的购置。香港的公寓没有壁橱，这意味着衣柜和其他储物空间占用了贵重的寓居空间。即便是一套均匀约650平方英尺的非微型公寓，家庭也险些没有空间寄存物品，因而香港人必需明智地决议购置甚么和保存多久。在富有的人群中，客岁的时髦很快就会被本年的时髦所代替（不外，那些有资本的人也会在时节之间利用自助贮存设备来贮存衣服。）

　　家具凡是是迷你、极简气势派头的，并且也必需连结在最低限度。在微型公寓中，这些挑选愈加极度。尚誉（One Prestige）的一段宣扬片展现了一室户是怎样完成从休闲到用餐再到睡觉的转换：小沙发前的矮咖啡桌上升后成为餐桌。到了早晨，折叠沙发翻开成为床铺，占有了全部地区。固然，这类邪术的完成，需求高贵的定制家具。更典范的状况是，像李大夫公寓里的那张小床承载着一样平常糊口的一切功用：就坐、用餐、事情和睡觉。

　　但是，买不起房“被很多人视为香港深条理社会抵触的底子缘故原由，此中包罗宏大的贫富差异、经济集合度不竭加深，和必需在持久的高本钱中挣扎的大大都被褫夺权益的百姓，住房不敷的经济情况招致贸易和失业时机削减。”Alice Poon在《地产霸权》一书中写道。这本书在2010年中文出书后的6个月内就售罄了八次印刷。

　　Poon曾为英国殖民期间的一名地产富翁事情，她缔造了“地产霸权”一词来形貌这些开辟商怎样对当局政策施加不凡影响。他们购置了大批的地盘储蓄，然后不断不开辟这些地盘，直到因为市场供给不敷而招致的价钱上涨ng28南宫，使他们得以进步利润，而价格是损伤了没有才能购置地盘的劳动群众。

　　为理解决人们对住房供给的担心，香港当局于10月颁布发表了一项方案，要在接近中国本地疆域的处所创立一个可为250万人供给住房的北方大城市。中国日趋增强对香港的掌握，将2019年发作的大范围社会动乱归罪于房价太高，并号令出台政策处理计划。这些单位住房的竣工将需求数年工夫，而供给仍在持续收缩。按照智库Our Hong Kong Foundation的数据，可用地块可制作的公家室第数目从2018年25500套的降至2021年的13020套。到今朝为止，2021年房价又上涨了5%。市当局官员还暗示期望阻遏开辟商制作面积不敷200平方英尺的最斗室屋。

　　但是，市场偶然会自我调解。有迹象表白，购房者对微型公寓的趋向不太合意。按照Liber Research供给的数据，在2010年至2019年时期，260平方英尺以下公寓的价钱仅上涨了78%，还不到市场整体涨幅的一半。

　　香港仲量联行总裁Joseph Tsang暗示：“客岁，纳米公寓的受欢送水平有所降落。”他谈到，一些新项目在贩卖纳米公寓方面碰到艰难，而至公寓的需求仍然兴旺。一些买家以至赔本出卖了他们购置的新修建。他说：“人们意想到，假如他们能承担得起这么高的单元本钱，那末还不如买个更大的，大概在更偏僻、空间更大的处所买房。”

　　虽然云云，美联物业（Midland Realty）的数据显现，2021年前9个月，一套面积不敷200平方英尺的纳米公寓的均匀本钱上升到了每平方英尺3276美圆；这使得最小的屋子比普通巨细的公寓更贵，险些每平方英尺要贵500美圆。

　　一些百姓集体曾经，请求制止开辟商制作愈来愈小的室第：将一样的面积分红两套公寓，开辟商能够得到更高的利润，但会对全部社会形成损伤。香港中文大学伍美琴传授说：“并非说人们真的想住在小公寓里，只是很不幸的是NG28官网，我们没有充足激烈的社会共鸣，以为面子的住房是一种权益。年复一年，人们已改变了一种思想方法，即只存眷房地产的交流代价，而不是我们所谓的利用代价。住房是供人们利用的，用来组建家庭，开展交际收集，成立社区，并因而而繁华开展。”

　　大大都微型公居住民期望他们的状况是临时的，等他们筹办好成婚或组建家庭时，就可以晋级。今朝在九龙租房的李大夫，他正在为未来的两居室公寓攒首付。他说：“我住在这么小的屋子就是为了省钱，我想尽快搬进来。”